Conventions d'Occupation Temporaires

Parmi les Conventions d'Occupation Temporaires (COT) que peuvent mettre en place les collectivités et leurs EPCI, on distingue :

  • la COT de droit commun, non constitutive de droit réel   
  • la COT constitutive de droits réels 
1- La COT de Droit Commun
Il s'agit d'un acte précaire et révocable, ne confèrant pas de droits réels au preneur.
  • ACESSIBLE A : toutes les collectivités territoriales et leurs EPCI
  • DUREE: fixée librement. La jurisprudence préconise de se caler raisonnablement sur la durée d'amortissement du bien, celle-ci pouvant être comprise au sens matériel et non comptable.
  • DROITS: ne confère pas de droits réels au preneur : n'ouvre pas de droit aux crédits-bails, hypothèques et autres garanties.
  • RUPTURE DE BAIL: en cas de rupture de bail à l'initiative de la Personne Publique et pour motif d'intérêt général, des clauses d'éviction peuvent être aménagées pour dédommager le preneur du manque à gagner.
  • CESSION DE BAIL: il s'agit d'une autorisation personnelle. L'occupant ne peut donc transmettre son droit d'exploiter à un tiers.
  • PUBLICITE : il n'y a pas d'obligation de publicité ou de mise en concurrence (voir Jurisprudence Jean Bouin). La collectivité doit cependant respecter les règles du droit de la concurrence et peut par précaution effectuer une publicité adaptée : "En l'absence de texte, la collectivité doit organiser sa propre procédure pour la délivrance d'autorisations domaniales à des opérateurs économiques. A ce titre, une publicité préalable est recommandée afin d'informer les opérateurs susceptibles d'être intéressés " (Conseil de la Concurrence, 2004)
POINTS IMPORTANTS / CONCLUSION
  • il s'agit d'un montage très simple et très souple dans sa mise en oeuvre. Il est conditionné au besoin de conférer ou non des droits réels (selon les financeurs, ce sera donc un montage possible ou non).

EXEMPLE

La Région Midi-Pyrénées, n'ayant pas la compétence de production d'électricité, a mis en place une COT avec l'entreprise JP Fauché qui exploite maintenant l'installation sur la toiture de l'Hôtel de Région.

Région Auvergne

Convention d'occupation temporaire, non constitutive de droits réels, passée pour la mise à disposition des toitures de 17 lycées de la région Auvergne (consultation datant de septembre 2011)

  • Modèle de la COT disponible ICI

2 - La COT constitutive de droits réels
Il s'agit d'un acte précaire et révocable, conférant des droits réels au preneur (possibilité de contracter des crédits-bail, hypothèques et autres garanties pour le financement de l'ouvrage). Ce type de COT est défini à l'article L1311-5 du CGCT
  • ACCESSIBLE A: toutes les collectivités territoriales et leurs EPCI
  • DUREE: ne doit pas excéder 70 ans. La durée d'une convention d'occupation du domaine public n'est pas spécifiquement prévue par les textes, le fait de la calquer sur la durée d'amortissement du bien est une méthode usuelle issue d'un avis du Conseil de la Concurrence (avis n°04-A-19 du 21 octobre 2004).Cette clause, destinée à éviter les abus, ne devrait pas empêcher de fixer des conventions sur 20 ans pour un bien amorti financièrement sur 12/15 ans. Il est également possible de prendre en compte la durée d'amortissement au sens technique (et non comptable), ce qui permet d'envisager, si besoin, des conventions allant jusqu'à une trentaine d'années.
  • DOMAINE D'APPLICATION: domaine public de la personne publique,
  • RUPTURE DE BAIL: en cas de résiliation anticipée du bail par la Personne Publique pour cause d'intérêt général, il est possible d'aménager des clauses d'éviction. L'indemnisation se fonde sur la théorie du "fait du prince" et celle de l'enrichissement sans cause, à savoir qu'elle doit couvrir les pertes financières du co-contractant (investissement non amorti + manque à gagner) sans pour autant lui procurer une situation plus avantageuse que celle qu'il aurait connue si le contrat avait été exécuté. En cas de faute de l'occupant, il n'y a a priori pas de dédommagement.
  • CONDITIONS
    • il est nécessaire de justifier d'un intérêt général en lien avec les compétences de la Personne Publique. En l'occurrence, il s'agira donc de justifier de l'intérêt général de l'opération, en s'appuyant sur la compétence de la collectivité en matière de soutien aux actions de maîtrise de l'énergie.
    • dans ce montage, le contractant doit nécessairement réaliser l'ouvrage
  • PUBLICITE: il n'y a pas d'obligation de publicité ou de mise en concurrence. La collectivité doit cependant respecter les règles du droit de la concurrence et peut par précaution effectuer une publicité adaptée : "En l'absence de texte, la collectivité doit organiser sa propre procédure pour la délivrance d'autorisations domaniales à des opérateurs économiques. A ce titre, une publicité préalable est recommandée afin d'informer les opérateurs susceptibles d'être intéressés " (Conseil de la Concurrence, 2004). Pour des  montants de travaux supérieurs à 4,845 millions d'euros, le droit communautaire impose par contre une mise en concurrence (avec définition de critères de sélection, etc.),

POINTS IMPORTANTS / CONCLUSION

  • il s'agit d'un montage relativement simple mais nécessitant toutefois de justifier que l'opération se rattache à une mission d'intérêt général en lien avec les compétences de la collectivité.
  • ce montage est viable lorsque l'opérateur réalise la centrale photovoltaïque

EXEMPLES

Ville de Saint-Raphaël

Convention d'occupation temporaire passée en octobre 2010 par la ville de Saint Raphaël en vue de la réalisation d'installations photovoltaïques sur un ensemble de bâtiments municipaux:

  • Modèle de la COT, téléchargeable ICI
  • Autres pièces de la consultation, disponibles ICI

 


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